Por María Belén García, Juan Sanguinetti y Jaime Uranga / TCA Tanoira Cassagne
1. Introducción
En este artículo, nos enfocaremos en las modificaciones realizadas por el decreto de necesidad y urgencia 70/2023 (en adelante “DNU”) a los contratos de alquiler y a la Ley de Alquileres N° 27.551 y la Ley N° 27.737 (conjuntamente “Ley de Alquileres”) y demás normas complementarias.
Dentro de las facultades otorgadas al Presidente de la Nación por la Constitución Nacional, se encuentra la potestad de emitir ciertas disposiciones legislativas en determinadas circunstancias excepcionales que impidan continuar con el normal procedimiento de sanción de las leyes que establece la propia Constitución Nacional. Es por dicho motivo que el Presidente Javier Milei, apoyándose en el Artículo 99, inciso 3 de la Constitución Nacional, ha decidido regular ciertos ámbitos del ordenamiento jurídico.
2. Vigencia
Al día de la fecha, el DNU se encuentra vigente ya que mantendrá su vigencia mientras las dos Cámaras del Congreso no rechacen dicha norma por mayoría absoluta de sus miembros, es decir con la mitad más uno de sus integrantes, lo cual a la fecha del presente, no ha ocurrido. Por otro lado, el Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante el “CCCN”), establece en su Artículo 5 (“Vigencia”), que “Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen”, por lo que, al no haberse determinado una fecha en el propio DNU, este entró en vigencia el 29 de diciembre pasado, 8 (ocho) días corridos después de haber sido publicado en el Boletín Oficial.
Sin perjuicio de ello, ya existen diversos planteos de inconstitucionalidad que se encuentra revisando la justicia, los cuales por el momento han obstaculizado la aplicación de ciertas disposiciones del DNU. A la fecha se encuentran tres cautelares concedidas por la justicia laboral solicitadas por la Federación Única de Viajantes de Comercio de Argentina (FUVA); la Confederación General del Trabajo (CGT) y la Central de Trabajadores y Trabajadoras de la Argentina (CTA). Aun así, ello no obsta a que el resto del DNU se encuentre vigente para las demás áreas, ya que al momento no se ha presentado ningún reclamo el cual sostenga suficiente argumento para plantear la inconstitucionalidad del DNU.
En virtud de ello, en lo que respecta a los contratos de alquiler, el DNU se encuentra vigente desde el 29 de diciembre de 2023.
3. Modificaciones realizadas a los alquileres.
A continuación, se mencionan los principales cambios y sus implicancias para los futuros contratos de locación, tanto habitacionales como comerciales:
- Plazo: Las partes tendrán bajo el nuevo marco normativo libertad para acordar el plazo, sin establecer un mínimo, pero con un límite máximo de 20 o 50 años según el destino del inmueble. Dejando atrás lo regulado tanto en el CCCN (Artículo 1.198) como así también en la Ley de Alquileres, las que pautaban un máximo y mínimo para locaciones de inmuebles. El plazo será el que las partes establezcan en el contrato. Si las partes no hubieran acordado plazo, este será de dos años en locaciones habitacionales y de tres años en comerciales. Esta novedad trae varios beneficios aparejados, ya que no solo permite la flexibilidad en los acuerdos, sino que también facilita los acuerdos informales. Esto puede ser beneficioso para relaciones a corto plazo o contratos entre partes que ya tienen una relación de confianza previa. Por otra parte, al no restringir la posibilidad de pactar contratos más extensos genera cierta estabilidad o proyección para los inquilinos a largo plazo.
- Precio y forma de pago: Por otro lado, el ámbito donde se configura una mayor libertad en el área contractual, es en relación con el precio y forma de pago del alquiler, donde se encontraba fuertemente regulada la moneda de pago y su actualización. Más allá que en la práctica no se llegaba a ver reflejada la normativa, se encontraba prohibido fijar el alquiler en dólares o cualquier otra moneda que no sea de curso legal. Con la entrada en vigencia del DNU se permite la negociación tanto en moneda nacional o extranjera, estableciéndose claramente en el nuevo artículo “al libre arbitrio de las partes”. No existiendo ningún impedimento en que las partes pacten formas diversas de pago, prohibiendo únicamente pagos por períodos inferiores a un mes. El gobierno se ha ocupado de dejar en claro la intención de que las partes del contrato tengan plena preponderancia y en que no exista limitación alguna en cuanto a las negociaciones y el posterior confeccionamiento del contrato. Esto es tal que, la canciller Diana Mondino ha manifestado en sendas oportunidades, como así también publicando en las redes: “Ratificamos y confirmamos que en Argentina se podrán pactar contratos en Bitcoin”. Ya no es una utopía poder pactar un contrato de locación pagadero con criptomonedas, sino que ya es parte de la nueva realidad, habiéndose ya realizado la primer experiencia en el mercado argentino. Sin ir más lejos, desde el gobierno han manifestado la idea de que los contratos se podrán utilizar “también cualquier otra cripto y/o especie como kilos de novillo o litros de leche”
- Actualización del Precio: Siguiendo con el lineamiento del pago, ahora la actualización del precio queda a discreción de las partes, “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado” (CCCN), quienes pueden pactar el índice y la periodicidad, siempre expresados en la misma moneda acordada para el precio. Estableciendo la alternativa de “Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, lo cual antes no existía. Anteriormente las adaptaciones y actualizaciones al canon locativo eran anuales bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) o semestrales según el índice de casa propia. Esto trae consigo aparejado ciertos beneficios. Por una parte, no se desvaloriza por completo el valor del alquiler y consigo el valor del inmueble, y por la otra se ajusta razonablemente a un índice elegido por las partes, evitando la violación o el ajuste repentino. Todo ello genera inevitablemente una negociación más sencilla y llevadera para las partes.
- Garantía: En términos de garantías, se elimina la restricción que impedía al locador exigir más de una garantía o un importe superior a un mes de alquiler. Teniendo así las partes la libertad absoluta para determinar las cantidades y moneda, tanto de los depósitos en garantía como así también de las fianzas. Dando también la libertad de acordar la devolución de las mismas.
- Resolución Anticipada: Flexibilización de la rescisión del contrato. Se sustituye también el Artículo 1.221 del CCCN, que regía sobre la resolución anticipada permitiendo bajo el nuevo régimen al locatario rescindir en cualquier momento abonando el 10% (diez por ciento) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. El propietario también tiene la facultad de rescindir, pero el DNU no es claro sobre ese punto, teniendo las partes que acordarlo en el mismo contrato de locación. Esto último se vincula con que las partes pueden pactar las causas de rescisión anticipada libremente, aunque deberán dejarlo establecido expresamente en el contrato.
- Registración: Finalmente, ya no es obligación para las partes inscribir los contratos de alquiler en la plataforma de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), (Registro de Locaciones de Inmueble -RELI-).
- Por último se derogan los Artículos 1.202 (“Pagar mejoras”); 1.204 (“Pérdida de luminosidad del inmueble”) y 1.204 bis (“Compensación”) dentro de las obligaciones del locador. Dando así una mayor libertad a pautar sobre estos temas entre partes y quitando una imposición al locador, la cual por mucho tiempo fue discutida.
4. Libertad contractual
Es crucial destacar que las disposiciones legales actuarán como un respaldo supletorio, subordinadas a la voluntad expresada en el contrato por las partes. El principio rector es la autonomía contractual, donde las disposiciones legales actúan como un respaldo supletorio subordinado a lo acordado por las partes. La voluntad expresa de las partes prevalecerá como ley para ellos, y en ausencia de acuerdos específicos, regirá el CCCN.
Esto nos lleva a analizar la siguiente incorporación novedosa del DNU para los operadores del derecho, la cual va de la mano con la autonomía de las partes, y constituye una merma en la intervención de la justicia en los contratos. Los jueces, no ostentan la facultad para intervenir en la modalidad y la forma de pago como así tampoco en las disposiciones contractuales estipuladas por las partes. Esto será así, siempre y cuando se respete el ordenamiento jurídico, las buenas costumbres y demás regulaciones vigentes en el área de contratos. Es menester aclarar que a pedido de parte, los jueces si tienen facultades para la revisión contractual
Esto último trae un marcado un cambio y va de la mano en la búsqueda de la menor intervención del estado, en los asuntos de los particulares.
5. Contratos Existentes:
Los contratos que se celebraron con anterioridad a la entrada en vigencia del DNU siguen rigiéndose por las normas vigentes al momento de su firma; es decir, no le resultan aplicables las disposiciones del nuevo DNU hasta su vencimiento y/o rescisión por alguna de las partes conforme lo establecido en el contrato. Esto es porque el CCCN establece en su artículo séptimo que “Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución (…)”, reforzando la idea de que los contratos que se firmaron previos al 29 de diciembre del 2023 siguen vigentes y frente a cualquier tipo de inconveniente que podría surgir es aplicable lo que las partes pactaron en su momento, siendo el contrato ley para ellas.
Esto último se respalda también con lo establecido en el Art. 959 del CCCN, el cual establece “Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes”, siendo que en el momento de firma de dichos contratos, las partes se rigieron tanto por la normativa vigente, como así también por la autonomía de la voluntad. Por lo que, sería únicamente de aplicación supletoria el nuevo DNU en los casos en los cuales las partes no hayan pactado regulación sobre un tema específico o en caso de rescisión parcial del contrato. Las modificaciones y adendas posteriores que se realicen deberán ser realizadas a la luz de la nueva normativa bajo análisis o aquella que la modifique o complemente en el futuro.
6. Conclusión
En conclusión, el reciente DNU impacta de lleno en los contratos de alquiler introduciendo cambios sustanciales, en miras a la libertad y flexibilidad de acuerdos entre las partes, teniendo siempre como limite el ordenamiento jurídico y cualquier tipo de normativa relacionada con el ámbito contractual. Ello nos da la pauta de la prevalencia del acuerdo entre partes, siendo el contrato ley para ellas, y en caso de que no se prevea alguna clausula o punto en particular, se suple con la normativa vigente en el CCCN. Esto se ve reflejado particularmente en la mínima intervención del estado en los contratos privados, tal cual busca el DNU, eliminando la intervención judicial, o más bien reduciéndola a la menor expresión posible, ya que se contempla únicamente a pedido de parte su intervención.
Desde TCA, hemos notado un incremento en las consultas sobre la nueva modalidad de los contratos de locación y todo lo que ello trae aparejado. Al momento hemos asesorado a varios clientes tanto en la renegociación de los contratos, como también en la confección de nuevos documentos que buscan adaptarse a la nueva realidad que trae consigo el DNU. Desde TCA hemos asistido a distintos clientes para acompañarlos en los nuevos desafíos que trae consigo al cambio profundo de la normativa existente, teniendo en cuenta no solo los cambios legales que existen al día de la fecha, sino también el impacto que dicha norma trae consigo en el mercado.